9月28日，中指研究院最新发布《政策盘点 | 优化限购出现新突破，各地收购存量土地专项债发行加速》。

2025年三季度中央整体延续“止跌回稳”的定调，释放积极信号，各地积极落地政策响应号召，根据中指研究院监测，2025年以来（截至9月27日）全国约200省市（县）出台政策超470条，由于当前多数城市已放开限制性政策，政策优化频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度有所降低（二季度出台175条）。

从政策方向来看，中央及地方主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面释放积极信号并落地具体政策，预计四季度将继续围绕这些方向落实政策，巩固房地产市场止跌回稳态势；另外，二十届四中全会即将召开，研究关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议，十五五规划建议也有望为房地产发展锚定方向。

优化公积金贷款方面，三季度多地扩宽提取公积金可用范围，根据中指监测，前三季度各地调整公积金政策约220条，其中三季度出台超60条，公积金政策方向主要包括提高公积金贷款额度，支持提取公积金用于首付，延长还款期限，优化灵活就业人员参缴等方向、扩宽提取公积金可使用范围等。

上海、青岛等多地较大幅度提升符合条件的购房者公积金贷款额度上限，如上海多孩家庭首套购买二星及以上新建绿色建筑住房的，贷款额度上限可提高至216万元，可有效降低购房成本，一定程度带动需求释放；北京优化公积金贷款首套认定标准，提高二套公积金贷款额度上限至100万元，下调二套公积金首付比例至30%，并将缴存一年可贷额度由10万元提高至15万元；北京、深圳跟进支持提取公积金支付购房首付款；深圳、苏州、河南等地扩宽提取公积金可使用范围，支持提取公积金支付购房税费、物业费、用于住房装修等，更好发挥公积金对于住房消费的支持作用。

购房补贴方面，各地购房补贴力度加大提升，尤其是针对多孩家庭等特定人群进行较大额度的补贴。如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房的补贴20万元；岳阳针对三孩及以上家庭，以所购住房20平方米的金额作为奖励（约10-20万元）。针对特定人群定向加大补贴力度，有助于加快这部分符合条件的人群释放购房需求，如促进多孩家庭改善性住房需求的释放，同时也有助于降低多孩家庭抚养压力。

核心城市进一步优化限制性政策，促进需求释放。8月以来，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策。北京符合条件的居民家庭，在五环外购房不限套数；上海符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，9月19日上海青浦区出台新政，明确社保/个税未满1年的非本市户籍家庭可通过人才绿色通道申报购房资格，放松本区符合条件人才的限购政策；深圳放宽限购区域，符合条件的居民家庭，在非核心区购房不限套数，社保/个税不满1年的非本市户籍居民家庭，在非核心区购房限购2套，盐田区、大鹏新区放开限购，同时三个城市均明确成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。另外，上海、深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房，也可降低购房利息支出，降低购房成本。

多地创新政策举措促进需求释放。上半年苏州、南京、青岛等地相继出台落地“低月供”金融产品，三季度广西、河南也跟进出台类似金融产品，其中广西鼓励支持先购房首付、再现房按揭，延后月供偿还时间，并鼓励已购房青年群体可调换按揭款为该类金融产品，这一方式可明显降低初期还款压力。芜湖推出部分产权商品住房，参与的房地产开发企业确定部分房源，与购房者达成一致，购房者可通过购买部分产权的方式购买住房，大幅降低购房门槛。

地方层面多地强调控制增量、推进库存去化，直接改善供求关系。

控制增量方面，多地强调优化调整土地供应模式，遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制实现以需定供，优化供应结构。成都指出深化土地供应“三色”管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制，在不同区县设定差异化的计容商服建筑面积持有比例等；广西明确对商业办公用地空置率较高的区域严控新增用地供应。

去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地、收购存量商品房。在收回收购存量闲置土地方面，根据中指不完全统计，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个省市（均为“自审自发”试点地区）已经发行的专项债近2000亿元，占比约31%；从发行节奏来看，三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年总量（合计发行约960亿元）。

9月24日，陕西对政府债券发行相关文件进行披露，其中超230亿元专项债券用于新增土地储备，为首个非“自审自发”试点地区发行土储专项债，预计非“自审自发”试点地区收购存量闲置土地的专项债也有望逐步落地发行。

在收购存量商品房方面，多地收购项目落地，据广西自治区披露，截至9月初，广西累计收购存量住房2.9万套；9月8日，山东召开推动会，就利用地方政府专项债券、再贷款等资金收购存量商品房的工作进行安排部署。另外，根据中指不完全统计，2025年5月以来，浙江、四川先后发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房。

整体来看，8.18李强总理重申“采取有利措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，为市场持续释放积极信号，也明确当前政策的宽松导向，预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给方面落实政策支持。

预期直接影响着购房者的消费意愿和企业的投资情绪，稳定预期是当前推动市场止跌回稳的关键，预计未来将有更多政策举措发力，包括中央持续发声释放积极信号，地方延长有效举措的期限等。

激活需求方面，北京、上海、深圳相继优化限制性政策后，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购等；各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度；加大“房票安置”力度推进城中村改造，释放增量购房需求，也是各地持续落实需求端政策的重要方向。

优化供给方面，预计将继续落实收购存量闲置土地、收购存量商品房的配套政策，加快库存去化，非“自审自发”试点省市收购存量闲置土地的专项债券有望加快发行落地。另外，预计各地也将加快推进“好房子”建设，相应的建设标准、规范计容规则等政策或加快完善，稳定“好房子”预期，满足改善性住房需求。

另外，城市更新相关政策也有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应，有助于推动房地产市场止跌回稳态势。（中指研究院）